Arazi Alıp Satarken Her Zaman Noter Gerekli Midir?

2024 Yazar: Sebastian Paterson | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-16 13:54

Kanun, gayrimenkul işlemleri için iki tür sözleşme kaydı öngörmektedir.

İlk seçenek, işlemin daha sonra Federal Kayıt Servisi Bürosunda (FRS - eski RRB) tescili ile noter ofisinde bir anlaşma yapmaktır.

Rusya Federasyonu Medeni Kanunu ve "Gayrimenkul Haklarının Devlet Tescili ve Onunla İşlemler Hakkında" Federal Yasa tarafından öngörülen ikincisi, basit yazılı bir anlaşmanın sonucudur. Rusya Federasyonu Medeni Kanunu'nun 550. maddesine göre "Gayrimenkul satışı için sözleşme formu", gayrimenkul alım satım sözleşmesi taraflarca imzalanmış bir belge düzenlenerek yazılı olarak yapılır. Kanundan da anlaşılacağı gibi, böyle bir anlaşma zorunlu noter tasdiki gerektirmez.

Yukarıdaki yöntemlerin her birinin avantajlarını ve dezavantajlarını ele alalım.

Örneğin, bir kredi sözleşmesi, vasiyetname veya vekaletname gibi bu tür belgelerin bireyler tarafından noter ofisine tescil edilmesi, çoğu durumda haklıdır - kanunla öngörülen durumlar haricinde, noter, yasanın tek temsilcisidir. belgeyi tasdik edebilir, imzalayan vatandaşların hukuki ehliyetini teyit edebilir. Belge, noter tarafından tasdik edildiği andan veya tasdikli belgede belirtilen andan itibaren yürürlüğe girer. Hukuki takibat gerektiren bazı ihtilaf durumlarında, şüphe yoktur ki, noter tarafından tasdik edilen belgelerde, özellikle de taraflardan birinin toplantıda hazır bulunmasının imkansız olduğu durumlarda, basit yazılı biçimde hazırlanan belgelerden daha fazla güven vardır. işitme.

Gayrimenkul işlemlerinde durum farklı. Noterin görevleri arasında, bir gayrimenkul işlemi hakkında bir anlaşma imzalama, hazırlanan belgeyi imzalayan vatandaşların kimliğini onaylama yer alır. Bununla birlikte, sözleşme ancak belgelerin teslim tarihinden itibaren on iş günü süren UFRS'ye kaydolduktan sonra yürürlüğe girecektir. Doğal olarak, belgeleri UFRS'ye sunarken, bu kuruluşun ilgili yetkilileri, sözleşmeyi imzalayan vatandaşların kimliğini de doğrulamalı, sözleşmenin doğruluğunu, yabancılaştırılmış (edinilmiş) gayrimenkulün mülkiyetini kontrol etmelidir. Yani, UFRS'ye kayıt prosedürü, hem noter olarak imzalanmış bir sözleşme hem de noterin katılımı olmadan taraflarca hazırlanan bir anlaşma için kesinlikle aynıdır.

Özellikle pahalı gayrimenkullerle yapılan işlemlerde, içtihattan uzak olan kişilerin kendi başlarına yetkin bir şekilde bir sözleşme yapmasının oldukça zor olduğu açıktır. Kural olarak, bu tür sözleşmeleri hazırlarken, bu hukuk alanında uzmanlaşmış avukatlara yönelirler.

Arazi kullanımı alanında bir noterle (tabii ki yüksek hukuk eğitimi almış bir uzman olan) bir avukatla sözleşme yapmak arasındaki fark nedir?

C. Bir avukatla temasa geçerseniz, sözleşmenin hazırlanmasına ilişkin ödeme mülkün değerine bağlı olmayacaktır. Bu, işlemin taraflarının, bir oda ile anlaşma yapmanıza veya evin tamamını satın almanıza bakılmaksızın, nesnenin gerçek piyasa değerini belirtmelerine olanak tanır. Noter tasdikli bir sözleşmede, çoğu kişi gerçek piyasa fiyatını göstermez çünkü kayıt maliyeti gayrimenkul değerinin bir yüzdesi olarak hesaplanır. Adli uygulama, genellikle alıcının satıcıya yaptığı tek ödeme kanıtının satıcıdan alınan bir makbuz olduğunu göstermektedir. Tarafların sözleşmedeki gerçek değeri paranın transfer edildiğini göstermesi durumunda makbuzlarla aşırı telaştan kaçınılabilir.

B. Noterlik bürosunda, büyük olasılıkla, durumunuza az çok uygun olan birkaç standart sözleşme şablonundan birini kullanmanız istenecektir. Arazi hukuku alanında, belirli işleminizin özelliklerini kapsamlı bir şekilde inceleyen bir uzman, tarafların çıkarlarına en uygun bir anlaşma hazırlayabilecek, gerekirse olası riskleri öngörebilecek, tavsiyelerde bulunabilecek ve ek toplamaya yardımcı olacaktır Gelecekte işleme itiraz etme olasılığını dışlayan belgeler. Satın alınan gayrimenkulün sahibine daha fazla hukuki destek, örneğin yeniden satılması, kiralanması, yeniden inşası vb. Sunulan belgeleri dikkatlice analiz eden bir avukatın bu işlemi tamamen reddetmenizi tavsiye edeceği bir seçenek hariç tutulmaz,olası olumsuz senaryoları göstererek motive edilir. Nihayetinde, işlemin taraflarının ve onlarla etkileşimde bulunan avukatın çıkarları tamamen örtüşürken, noterin işlevleri bir anlaşmanın sonuçlandırılmasına ilişkin basit bir ifadeye indirgenir.

B. Anlaşmanın UFRS'ye sunulmadan önce değiştirilmesi gerekiyorsa (örneğin, taraflar mülkün değerini değiştirmeye karar verdi veya anlaşma son anda düştü, ancak satıcı satın almaya istekli yeni bir alıcı buldu. aynı şartlarda), satıcı, düzeltilmiş verileri girerek hazır bir sözleşmeyi bağımsız olarak yeniden yazabilir. Sözleşme noterlik bürosunda düzenlenmişse, notere yeniden başvurmak, ücreti ödemek yani süreci yeniden başlatmak gerekir ki bu da hem zaman hem de para israfına neden olur. Ek olarak, olası komplikasyonları önlemek için, her iki tarafın da iyi niyetini ve noterlik ofisine ortak ziyaretlerini gerektiren önceden imzalanmış anlaşmanın feshedilmesi tavsiye edilir.

Gayrimenkul işlemlerini sonuçlandırırken noterin bir "ekstra bağlantı" olduğu sonucuna varabilir miyiz?

Evet, ancak tek ve çok önemli bir uyarı ile - sözleşmenin hazırlanmasına dahil olan avukat, arazi kullanımı alanında yüksek nitelikli bir uzman olmalı, benzer sözleşmeleri imzalamada deneyime sahip olmalı, arazi sorunlarıyla ilgili davalara başarıyla katılmalı, bir çalışan olmalıdır. gayrimenkul ile işlemleri destekleme konusunda uzmanlaşmış bir kuruluşun.