Bir Arsa Satın Almak Istiyorum - Bir Arsanın Gerçek Maliyeti Nasıl Belirlenir

2024 Yazar: Sebastian Paterson | [email protected]. Son düzenleme: 2023-12-16 13:54

Piyasa değeri veya kullanımdaki değer?

Arazilerin “piyasa değeri” nden bahsederken neden tırnak işareti kullanıyorum? Bir arsanın piyasa fiyatını belirlerken, genellikle belirli bir (çok uzun olmayan) bir süre boyunca üretilen arazi arsalarının kalitesi, yeri, alanı, kullanım türü gibi benzer alımların ortalama fiyatından hareket ederler. Buna göre, bu tür işlemler ne kadar çok analiz edilirse, ilgilendiğimiz bölgenin fiyatı o kadar doğru belirlenebilir.

Aynı zamanda, işlemlerin mülkiyet haklarının, kısıtlamaların ve yükümlülüklerin devri için herhangi bir özel koşul olmaksızın, benzer mali planlar kullanılarak yapılması gerekmektedir.

Bununla birlikte, pratikte, bu tekniğin kullanımı her zaman piyasa durumunun objektif bir resmini vermez. Bugüne kadar, tarım arazileri pazarı yeni oluşmaya başladı. Genel olarak, yalnızca son 5-6 yılda ciddi miktarda arazi işlemleri gözlemlendi. Evet, geçen bir veya iki yıl içinde oldukça fazla sayıda mülkiyet devri gerçekleşti, ancak bana göre çok sayıda arsa için gerçek alım ve satım fiyatlarını belirlemek boşuna bir egzersiz.

Bir yandan, bağış prosedürünün bir sonucu olarak çok sayıda tarım arazisi sahiplerini değiştiriyor, ancak aslında alım satım işlemleri var. Bağış işlemleri aslında karşılıksız işlemler olduğundan, bu gibi durumlarda yeni sahibine devredilen mülkün değeri nasıl değerlendirilir?

Evet ve arsaların satışı için işlem yaparken, çoğu zaman sözleşme, öncelikle daha az vergi ödemek için arsanın eksik tahmin edilen bir değerini gösterir.

Öte yandan, gayrimenkul eşyalarının satışı için reklam tekliflerinde belirtilen fiyatlara rehberlik edemezsiniz. İlk olarak, çok sık olarak, bir arsa satarken, arsanın başlangıç fiyatının% 20 veya hatta% 40-50'sini ekleyen çok sayıda aracı vardır. İkincisi, toprak sahiplerinin kendileri, bir düşüş için daha fazla ticareti hesaba katarak, nesneleri kasıtlı olarak şişirilmiş bir fiyata maruz bırakırlar. Yetkili bir iş adamı gibi hissederken, alıcı için% 10-15 indirimli gayrimenkul satın almak çok daha keyifli. Üçüncüsü, pazar durumu sık sık değişir. En tipik seçeneklerden biri, arsaların daha önce sergilenenden daha düşük bir fiyata satışa sunulmasıdır. Örneğin arsanızın yakınında benzer özelliklere sahip başka parseller var,ve mal sahibi, acil fon ihtiyacı nedeniyle acilen büyük bir indirimle satmaya karar verdi.

Belirli arsaların piyasa değerini değerlendirmenin zor olmasının bir başka nedeni daha var, arsalar için ipotek piyasasının neredeyse tamamen yokluğu.

Yukarıda da söylediğim gibi, bugüne kadar, arazi piyasası (özellikle ticari projeler için arsalar, yani geniş alanlar için) henüz oluşmadı. Belirli bölgelerdeki işlemlerin hacmi ve bunların uygulama yöntemleri, güvenilir bir şekilde, arazinin değerinin doğru ve objektif bir değerlendirmesi için yeterli bir analiz yapılmasına izin vermez; ek kefalet veya ek mali teminatlar çekmeden ipotek konusu arsa …

Sanmıyorum, özellikle belirsiz “piyasa değeri” terimini kullanmazsak, bunun veya bu sitenin “tüketici değeri” hakkında konuşursak. "Piyasa değeri", bir arsanın belirli bir zamanda satılabileceği miktar olarak anlaşılırsa, tüketici değeri değerlendirilirken, ana faktörler dahil olmak üzere birçok faktör incelenir:

a) Kısa vadeli (1-2 yıl) ve orta vadeli (5 yıl) dönemler için her yönden benzer parseller için fiyat değişikliklerinin dinamikleri.

b) Bitişik bölgenin kalkınması için uzun vadeli planlar, federasyonun belirli bir ilçesi, bölgesi, konusu içindeki siyasi ve ekonomik durum gibi faktörler dikkate alınarak, saha fiyatlarında beklenen değişiklik dinamikleri, ekolojik durum, belirli bir alandaki iklimsel süreçler, sosyal ve demografik süreçler vb.

c) Bu arsanın çeşitli gelişim alanlarındaki olası risklerin analizi, bu tür risklerin üstesinden gelme olasılığı ve ilgili malzeme maliyetlerinin hesaplanması.

d) Bir arsanın gelişiminin farklı aşamalarındaki likiditesinin tahmini.

Yukarıdaki noktaların her birine verilen cevapların oldukça yaklaşık olabileceği gerçeğine rağmen, matematiksel bir model çerçevesinde incelendiklerinde kombinasyonları, izin verilen maksimum olarak anlaşılan sitenin tüketici değeri hakkında oldukça doğru bir cevap verir. Arazi satın alırken yatırımı, sitenin daha da geliştirilmesinin karlılığını sağlayan para miktarı.